Mercato Immobiliare fine 2018

10 mar 2019
Analisi del mercato immobiliare a Pisa e nel centro Italia nel 4° trimestre 2018

Il Mercato Immobiliare dell’ultimo trimestre 2018
10 marzo 2019


Il 22 febbraio 2019 la Banca d’Italia ha pubblicato un Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia.
Secondo i risultati di un’indagine svolta su quasi 1.500 agenzie immobiliari in Italia, condotta lo scorso gennaio, sono sempre più gli agenti che segnalano una continua diminuzione dei prezzi degli immobili. Gli stessi risultati evidenziano anche che lo sconto effettuato in sede di trattativa tra richiesta del venditore e offerta massima dell’acquirente si è un po’ ridotto. Si segnala però un aumento della rinuncia alla vendita da parte di alcuni venditori a causa della mancanza di proposte di acquisto causata da un prezzo di richiesta troppo elevato.
Sempre tante (la grande maggioranza, a dire il vero) sono le compravendite concluse grazie all’intervento di un finanziamento ipotecario da parte di un istituto di credito.
Chi volesse, può consultare il sondaggio completo consultando le fonti indicate alla fine dell’articolo.
Noi ora, invece, andiamo ad analizzare nel dettaglio i risultati del sondaggio per centri abitati del Centro Italia, con meno di 250.000 abitanti.

I risultati per le città del Centro Italia con meno di 250.000 abitanti
GIUDIZI SUI PREZZI DI VENDITA – Nessun Agenzia segnala un aumento dei prezzi, mentre il 79% degli intervistati evidenzia prezzi stabili e il 21 % prezzi in diminuzione.
VENDITA DI ABITAZIONI – Solo l’81% delle Agenzie dichiara di aver venduto un immobile negli ultimi tre mesi del 2018. Ciò significa che il 19% delle agenzie non ha venduto nemmeno una casa in tre mesi.
SCONTO MEDIO PRATICATO – In fase di trattativa, il sondaggio ha mostrato che, per la conclusione dell’affare, i venditori hanno dovuto trattare oltre il 10% rispetto al prezzo richiesto.
TEMPI DI VENDITA – Il tempo medio di vendita per reperire una proposta di acquisto congrua e arrivare, quindi, all’accordo e alla chiusura della trattativa sono circa 7 mesi.
MUTUI PER ACQUISTO – Il 77 % degli acquirenti hanno chiesto il finanziamento di un mutuo per concludere l’acquisto. Questi mutui hanno coperto in media il 76% del prezzo della casa.

Il commento del dott. Ranieri Fochi, Agente Immobiliare, Amministratore unico della società IL MATTONE srl – Agenzia Immobiliare a Pisa
I risultati del sondaggio confermano quanto sta avvenendo dal 2016 a oggi: il grande crollo dei prezzi che si è verificato tra il 2010 e il 2015 è rallentato, ma i prezzi stanno sempre scendendo. Sicuramente, qualora anche dovessero nel corso del 2019 smettere di diminuire, la risalita negli anni futuri sarà molto lenta e ridotta, dovuta alle precarie situazioni congiunturali dell’economia e del lavoro in Italia.
Per quanto riguarda il tipo di trattative concluse, è chiaro che l’intervento delle banche per finanziare oltre tre acquisti su quattro, chiarisce come la grande maggioranza degli acquirenti siano proprio famiglie che si muovono verso l’acquisto della prima casa, in quanto i prezzi, ormai, dissuadono le persone dal gettare via soldi in un affitto, potendo in alcuni casi, addirittura, pagare rate di mutuo inferiori rispetto ai canoni di locazione per immobili equivalenti.
Infine, facciamo insieme una considerazione sul numero di trattative concluse per Agenzia Immobiliare. Il dato che mostra come un’Agenzia su cinque non abbia venduto nemmeno una casa in tutto il quarto trimestre dell’anno scorso. Questo evidenzia varie gravi criticità nell’esercizio di questa professione.
Innanzitutto, la precarietà e debolezza di quelle che definisco “botteghe immobiliari”, ovvero piccole agenzie, gestite da una-tre persone massimo, in cui gli agenti sono dei tuttologi (fanno la segretaria, l’acquisitore, il venditore, il fotografo, l’inserzionista, il tecnico, il consulente del credito, il responsabile delle locazioni, l’addetto alla gestione del post-vendita, il ragioniere, l’addetto alle pulizie). Queste Agenzie devono sopperire a troppe incombenze contemporaneamente, trascurando o facendone male, obbligatoriamente, una o più delle stesse per mancanza di tempo, di organizzazione o, semplicemente, di “ubiquità”.
Altra piaga per le Agenzie immobiliari è la carenza di competenze commerciali, di vendita. Spesso, infatti, si finisce col concentrarsi sulle leggi, sulla redazione dei contratti, sulle nuove normative, ma ci si dimentica che, se l’agente non riesce a vendere, non avrà contratti da far sottoscrivere ai propri clienti, né clienti da tutelare con la propria encomiabile conoscenza delle leggi e della burocrazia.
Infine, ma non meno importante, è la totale assenza di un “metodo”. Un metodo è una serie di azioni codificate, ripetibili e misurabili. Questa considerazione mi fa venire in mente un’importantissima citazione di Lucio Anneo Seneca, nato in Spagna, nel 4 a.C. e morto a Roma nel 65 d.C., che ci ha lasciato una massima molto importante: “Non esiste vento favorevole per il marinaio che non sa dove andare”.

I risultati dell’Agenzia Il Mattone nel 4° trimestre 2018
Nell’ultimo trimestre 2018 l’Agenzia Immobiliare IL MATTONE ha venduto 21 immobili (73 nell’intero 2018), con una media di tempo per vendita di 60 giorni, ovvero di soli due mesi, e una riduzione media di prezzo in trattativa del 3,4%.

Conclusioni
Quando si decide di vendere un immobile, è necessario che ci si affidi da subito a una valida Agenzia immobiliare, che:
- effettui una corretta analisi comparativa di mercato, al fine di definire un corretto prezzo di vendita;
- svolga una serie di azioni codificate e collaudate per l’ottenimento del maggior prezzo possibile in un lasso di tempo ragionevole;
- si coordini con altre agenzie per la collaborazione e l’apertura del mercato degli acquirenti;
- aggiorni i proprietari a brevi scadenze periodiche circa le risposte del mercato alle attività di vendita;
- vi segua in ogni fase, tramite personale dedicato, fino alla stipula dell’atto definitivo di vendita davanti a un Notaio.
Insomma… vendere è semplice, ma non è facile!

Fonti citate:
www.agenziailmattone.com
www.bancaditalia.it/statistiche/index.html