Difformità urbanistiche dopo il Rogito, che fare?

1 ott 2019
Cosa succede se il compratore si accorge di eventuali difformità urbanistiche del bene dopo il preliminare o dopo il rogito notarile?

Quando desideriamo acquistare una casa, dopo aver vagliato le varie offerte e visionato molteplici immobili, scegliamo, tra le varie opzioni proposte, quella di nostro gradimento. Si tratta di un percorso obbligato, a cui segue la fase che precede il vero e proprio acquisto: essa è solitamente caratterizzata dalla firma di un contratto preliminare, con il quale il futuro compratore e il venditore s’impegnano per il successivo e definitivo passaggio di proprietà. Questo, infine, si consoliderà attraverso l’atto di compravendita, realizzato mediante rogito notarile. Ma cosa accade se successivamente si manifesta qualche irregolarità? In particolare, cosa succede se scopri qualche difformità urbanistica dopo il rogito?

In realtà, ciò che non è stato detto in precedenza è che, durante tutta la fase che precede la compravendita di un immobile, il futuro compratore dovrebbe attentamente controllare la regolarità urbanistica della casa da lui scelta. Pertanto, se ti riconosci in una situazione come quella appena descritta, potresti porti le seguenti domande: un immobile con una difformità urbanistica è commerciabile? In un caso del genere, la banca mi concede il mutuo? Se scopro una difformità urbanistica dopo il contratto preliminare o, addirittura, dopo l’atto notarile, come posso procedere? Per conoscere le risposte a queste e a tante altre domande, prosegui nella lettura dell’articolo.

Difformità urbanistica: l’immobile è commerciabile?
Se un immobile è stato costruito senza alcuna licenza e/o concessione e nemmeno in virtù del cosiddetto permesso in sanatoria, la sua commerciabilità non è consentita. La legge, infatti, prevede che il notaio, responsabile nel certificare l’atto di compravendita, debba obbligatoriamente riportare nel rogito gli estremi della concessione edilizia. In caso contrario, la vendita dell’immobile interessato sarebbe inequivocabilmente nulla [1].

Ma cosa accade, invece, nel caso in cui la difformità urbanistica sia di scarso rilievo? In un caso del genere, l’immobile sarebbe ugualmente non commerciabile?
Gli esempi appena riportati potrebbero essere descritti come degli abusi edilizi minori, cioè delle difformità rispetto alla norma, ma non di particolare importanza. Si tratta, quindi, di situazioni che non impediscono minimamente la commerciabilità dell’immobile in esame. I piccoli abusi, infatti, se presenti, per quanto possano essere fonte di responsabilità amministrativa, non sono stati presi in considerazione dalla legge come fonte di nullità degli atti di trasferimento degli immobili interessati. Per questo motivo, tanto il Consiglio nazionale del notariato [2] quanto la giurisprudenza delle Suprema Corte di Cassazione [3] affermano che, in presenza di queste piccole difformità urbanistiche, l’atto di compravendita possa essere validamente stipulato.

Difformità urbanistica: posso avere un mutuo?
Alla luce di quanto è stato scritto in precedenza, rispondere alla domanda appena posta sembrerebbe non troppo difficile. Avrai, infatti, già intuito che in presenza di una casa abusiva non potrai certo stipulare alcun atto notarile e, quindi, tanto meno acquistare l’immobile in questione. Pertanto, in questa situazione, nessuna banca potrebbe concedere alcun mutuo.

Situazione analoga, però, potrebbe verificarsi in presenza di un abuso minore. Se è vero che la compravendita di questo bene sarebbe possibile è altrettanto noto che i potenziali acquirenti potrebbero essere interessati ad acquistare un immobile privo di qualsivoglia difformità. Ciò, influendo negativamente sul mercato del bene, allarmerebbe la banca (generalmente avvisata delle difformità dal perito) e, per questo motivo, anche in questo caso, potresti trovare difficoltà ad ottenere un prestito.

Difformità urbanistica prima del rogito: cosa succede?
Quando stai per acquistare un immobile, prima di impegnarti anche solo con un contratto preliminare di compravendita, è opportuno che verifichi attentamente lo stato di fatto e di diritto del bene. In tal senso, fatti assistere da professionisti di tua fiducia (geometra, avvocato, ecc), poiché l’agenzia immobiliare e il notaio non hanno in genere alcuna responsabilità a riguardo. Se verifichi che ci sono delle piccole difformità urbanistiche puoi tranquillamente scegliere di procedere ugualmente all’acquisto, purché tu sia pienamente consapevole che, con buona probabilità, non potrai ottenere un mutuo a tale scopo.

Se, invece, ti sei impegnato in un preliminare e solo dopo hai scoperto della difformità, allora sappi che il contratto è valido, visto che il promittente venditore ha la possibilità di sanare l’eventuale difformità urbanistica, fornendoti la documentazione attestante la regolarità amministrativa dell’immobile sino al momento del contratto definitivo [4]. Per tale ragione, attivati affinché la tua controparte regolarizzi il tutto: se non lo fa, sarebbe responsabile per inadempimento e potresti ottenere la risoluzione del contratto e la restituzione del doppio della caparra già versata.

Difformità urbanistica dopo rogito: cosa succede?
In quest’ultima ipotesi, ti sei accorto, solo successivamente all’atto, che l’immobile acquistato presentava delle difformità di natura urbanistica. Si tratta di una situazione che, evidentemente, non può lasciare indifferente il venditore. Questi si era impegnato a trasferire un immobile pienamente regolare da un punto di vista amministrativo e, pertanto, potrebbe essere chiamato a rispondere dei danni, quali ad esempio il costo da te affrontato per regolarizzare un piccolo abuso.

Spesso, però, negli atti di compravendita è presente la clausola con la quale si attesta che hai accettato l’immobile nello stato in cui si trova e, quindi, anche con eventuali piccole difformità presenti. In questo caso, difficilmente potrai avanzare richieste di indennizzo al venditore.

Se, invece, l’immobile risulta successivamente del tutto abusivo, appare chiara la nullità dell’atto di compravendita e la responsabilità del venditore, che potrai, ovviamente, azionare dinanzi al tribunale competente.

[1] Art. 46 co. 1 Dpr 380/2001

[2] Cons. naz. notar. circ. 3138/1994

[3] Cass. pen. sent. n. 22200/2017

[4] Cass. civ. sent. n. 20707/2017 – ord. n. 6685/2019.

FONTE: Articolo di Marco Borriello su laleggepertutti.it